Se termina el plazo para reclamar los gastos hipotecarios

SE TERMINA EL PLAZO PARA RECLAMAR LOS GASTOS HIPOTECARIOS

Si compraste tu vivienda antes de 2019 y tuviste que pagar todos los gastos de constitución del préstamo hipotecario, estás a tiempo de reclamar y recuperar las cantidades, aunque tu hipoteca esté ya cancelada o hayas vendido el inmueble.

Antes de la entrada en vigor de la nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario en 2019, a la hora de contratar un préstamo hipotecario, los bancos obligaban a sus clientes a pagar todos los gastos derivados de la operación (notaría, registro, gestoría y tasación).

Tanto el Tribunal de Justicia de la Unión Europea como nuestro Tribunal Supremo son claros y contundentes: las cláusulas que imponen a los clientes el pago de estos gastos son abusivas y nulas.

En consecuencia las entidades bancarias deben devolver a sus clientes la totalidad de los gastos de hipoteca.

¿EXISTE UN PLAZO PARA RECLAMAR LOS GASTOS DE HIPOTECA? ¿ESTAMOS A TIEMPO?

Si que existe un plazo para reclamar; su determinación está pendiente de aclararse por el TJUE pero, en el peor de los escenarios posibles finaliza en enero de 2024.

La existencia de plazo para reclamar las cantidades fue confirmada por la STJUE de fecha 16 de julio de 2020 pero sin llegar a determinar desde cuando empiezan a contar esos plazos para reclamar cantidades:

El 22 de julio de 2021 nuestro Tribunal Supremo consultó, planteando una cuestión prejudicial, al Tribunal de Justicia de la Unión Europea el momento en qué empieza a contar el plazo para reclamar los gastos hipotecarios. En su consulta el TS descarta que el día inicial del plazo para reclamar sea el día de celebración del préstamo o la fecha de pago de las facturas y sólo baraja como opciones posibles las siguientes:

1. a) Que el plazo empiece a contar desde el momento en que se declare la nulidad de la cláusula en concreto.
2. b) Que el día inicial sea el de las SSTS de 23 de enero de 2019 que fija por primera ver el reparto de gastos; o las posteriores del TJUE y TS (2020 y 2021) que rectifican el criterio y fija el reparto definitivo.

Cualquiera de estos escenarios sobre los que se pronunciará el TJUE resultan favorables para los consumidores pues suponen que las acciones para reclamar cantidades pagadas por los Gastos Hipotecarios siguen vigentes, al menos, hasta enero de 2024.

¿QUÉ GASTOS PUEDEN RECLAMARSE ACTUALMENTE?

La reclamación de los gastos hipotecarios tiene su origen y sustento en los incumplimientos por las entidades bancarias, de forma sistemática, de la normativa de protección a consumidores y usuarios.

En 2015, nuestro Tribunal Supremo confirmó la nulidad de las cláusulas de gastos pero, pese a señalar que los clientes no debían abonar todos ellos, no entraba a valorar el concreto reparto.

Tras años de incertidumbres y disparidad de criterios, no fue hasta 2019 cuando el Tribunal Supremo volvió a valorar la cuestión y estableció que los Bancos debían devolver la mitad de la factura de Notario y Gestoría, así como la totalidad del gasto de Registro; nada se dijo entonces sobre el gasto de Tasación. Por el contrario, el cliente debía abonar el IAJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados).

Sin embargo, este reparto vulneraba la normativa europea en materia de protección a consumidores y por ello, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en 2020 dictó sentencia en la que señalaba que, cuando no existiera norma que regulara los gastos, no podría repartirse el pago de los mismos sino que debía devolverse íntegramente al cliente.

A raíz de esta STJUE, nuestro Tribunal Supremo corrigió su criterio y, tras las Sentencias de octubre de 2020 y febrero de 2021, se fijó la Doctrina Jurisprudencial definitiva, según la cual, una vez declarada la nulidad de la cláusula, el Banco debe abonar a sus clientes:

• Notaria: el 50% de la factura.
• Registro: 100% de la factura.
• Gestoría: 100% de la factura.
• Tasación: 100% de la factura.

¿CÓMO RECLAMAR?

Pese a lo claro y contundente de la cuestión, cuando los clientes reclaman directamente a sus bancos el reintegro de las cantidades, estas mantienen una actitud contraria al cierre de acuerdos extrajudiciales ofreciendo excusas contrarias a la norma y Doctrina fijada por el TS. En definitiva, obligan a los consumidores a iniciar acciones legales.

Por ello, siempre es recomendable asesorarse con un profesional. En AGP Asesores valoraremos las posibilidades de reclamar, informándole de la viabilidad de su caso y acompañándole en todo el proceso, extrajudicial y judicial.