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Cuando una persona compra una vivienda, lo habitual suele ser hacer la reserva del mismo, mediante rúbrica en un contrato de arras, y lo más frecuente es que las mismas sean arras penitenciales. Por ello, en el presente artículo resolvemos las dudas sobre las arras penitenciales y preguntas más frecuentes.

La razón principal que se busca es establecer un mínimo componente coercitivo tanto para comprador como para vendedor, para que si alguien incumple sea conocedor de las consecuencias.

Por este motivo, en este artículo encontrarás un completo análisis sobre el contrato de arras penitenciales (que suele ser el contrato de arras más común hoy en día), y además, algunas de las preguntas más frecuentes que nos han hecho nuestros clientes.

LAS ARRAS PENITENCIALES

Las arras penitenciales, también conocidas como arras de desistimiento, son un tipo de contrato de arras que permite a las partes de un contrato de compraventa desistir libremente del cumplimiento del contrato; es decir, sin necesidad de probar daños.

 Las arras penitenciales son las únicas que permiten el desistimiento del cumplimiento del contrato de compraventa tanto al comprador como al vendedor.

Este tipo de arras es el único que está regulado expresamente en el art. 1454  Código Civil :

Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

En otras palabras, las arras penitenciales son el precio que deberá pagar el comprador o vendedor si desisten del contrato de compraventa antes de consumarlo.

Lo que quiere decir que comprador y vendedor pueden desistir lícitamente del cumplimiento del contrato a cambio del pago de la cantidad acordada en concepto de arras penitenciales.

A diferencia de las arras confirmatorias y de las arras penales, las arras penitenciales no se activan por el incumplimiento del comprador o vendedor, sino que otorgan a las partes la facultad de desistir.

-Desistimiento del comprador: Si es el comprador quien no quiere llevar a cabo el contrato, perderá todas las cantidades entregadas en concepto de arras penitenciales.

-Desistimiento del vendedor: Por el contrario, si es el vendedor quien decide no continuar con la venta devolverá el doble de la cantidad acordada en concepto de arras penitenciales.

En caso de querer pactar unas arras penitenciales, se tendrá que hacer constar expresamente a fin de evitar posibles conflictos de interpretación.

¿QUÉ INFORMACIÓN DEBE TENER EL CONTRATO DE ARRAS?

Para que este contrato tenga validez legal, es necesario que contenga la siguiente información:

  • Los datos del comprador y vendedor, y firma de ambos.
  • Precio de la compraventa y forma de pago.
  • Datos del objeto de compra.
  • Cantidad económica del precontrato.
  • Tiempo máximo para formalizar el contrato.
  • Distribución de los gastos derivados de la compraventa.
  • Compromiso de firmar el contrato de forma pública.

Recomendamos que dentro de la negociación de las arras penitenciales puedas condicionar las mismas a un tiempo concreto, como por ejemplo, en el que puedas conseguir la financiación de la hipoteca.

¿QUÉ TIPO DE ARRAS EXISTEN?

Antes de terminar, conviene destacar que existen varios tipos de contratos de arras.

Cuando firmamos un contrato de arras previo a la formalización de la escritura de compraventa, es importante determinar el tipo de arras que estamos suscribiendo, puesto que cada tipo tendrá consecuencias jurídicas muy distintas, la falta de especificación puede generar conflictos entre las partes.

Dependiendo del contrato que se firme, las consecuencias del incumplimiento seran unos u otros. Resumiendo:

1. Arras confirmatorias

En las arras confirmatorias el comprador hace entrega, al vendedor, de un anticipo del precio total a pagar. Esta cantidad se imputa en el precio final.

Este contrato confirma el compromiso de ambas partes para formalizar el contrato de compraventa.

Se podría decir que es como un anticipo sobre el precio de compra.

Cuando esto sucede, ambas partes deben cumplir en contrato, ya que de lo contrario la otra parte podría exigirle indemnización.

Estas se rigen por las normas generales de las obligaciones recíprocas, por lo que, en caso de incumplimiento de alguna de las partes, la otra estará facultada para exigir el cumplimiento de la misma o, en su defecto, solicitar la rescisión del contrato con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, en concordancia con el art. 1.124 del Código Civil.

Por tanto, en caso de incumplimiento, el perjudicado podrá elegir entre estas dos opciones:

    1. Exigir el cumplimiento de la obligación y solicitar intereses.
    2. Resolver la obligación y solicitar una indemnización por los daños causados más intereses. Esto no quiere decir que las arras confirmatorias se consideren como una indemnización de daños y perjuicios como tal. En ese caso nos encontraríamos ante unas arras penales.

Por lo tanto, las arras confirmatorias:

  • No dan derecho a resolver el contrato como las penitenciales.
  • Ni sustituyen a la indemnización por daños y perjuicios como las penales cuando hay incumplimiento.

2. Arras penales

En las arras penales si alguna de las partes no hace efectivo lo pactado, pierde las arras (cantidad que se acuerda, y se indica en el contrato, para esta situación en concreto) y, además, la parte damnificada puede solicitar daños y perjuicios. Más en concreto:

– Si es el comprador es el que no cumple: el vendedor tiene la opción de retener las arras, como compensación, o solicitar su cumplimiento.

– En el caso de que es el vendedor el que no cumple: el comprador podrá solicitar el doble de las arras acordadas o, en su lugar, solicitar su cumplimiento.

En ambos casos, y como ocurría en las arras confirmatorias, no se puede rescindir el contrato (al no estar regulado por el Código Civil).

En otras palabras, se trata de una garantía para el cumplimiento del contrato.

En este contrato no se puede desistir y no existe señal, sin embargo, si una de las dos partes no cumple el precontrato puede conllevar que surtan efectos las cláusulas penales que se indiquen en el contrato.

3. Arras penitenciales

Como hemos visto, se trata de un tipo de contrato con el que, si lo desea, cualquiera de las partes puede desistir del contrato que ha firmado.

Este contrato permite a las dos partes resolver o desistir el contrato.

Cuando se firman arras penitenciarias, cualquiera de las dos partes podría decidir no consumar el contrato, abonando a la otra parte los gastos correspondientes, tal y como indica el artículo 1454 CC.

Resulta de vital importante tener un buen contrato de arras penitenciales que esclarezca cualquier tipo de duda y no de lugar a la interpretación de sus condiciones.

Por ello, recomendamos acudir a un abogado especializado en la materia que te asesore durante todo el proceso hasta la formalización de la compraventa.