La copropiedad existe cuando un inmueble (piso, local, terreno, finca, etc.) pertenece a varias personas, habitualmente se suele ser el resultado de una herencia, de un matrimonio, de una pareja de hecho o, incluso, por donación.
Legalmente, es lo que el Código Civil denomina proindiviso o comunidad de propiedad, aunque coloquialmente lo llamamos copropiedad.
Como no puede ser de otra manera, la copropiedad o proindiviso es una fuente de conflictos ya sea por motivos de porcentaje en los beneficios o porque no se quiere compartir una propiedad con el otro.
Nadie puede ser obligado a permanecer en una copropiedad de forma indefinida.
Nuestro Código Civil dice en su artículo 400 que “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común…”
La división de la cosa común o extinción de condomnio es un derecho que tiene individualmente cada copropietario. Es decir, que aunque tengas un 1%, tienes el mismo derecho a terminar con la copropiedad.
Cuando un inmueble pertenece a más de una persona en propiedad, y una de ellas no quiere seguir con esa propiedad compartida, tiene a su alcance la denominada acción de división de cosa común.
ACCIÓN DE DIVISIÓN DE COSA COMÚN
Dicha acción constituye un derecho indiscutible e incondicional para cualquier copropietario y es de tal naturaleza que su ejercicio no está sometido a circunstancia obstativa alguna, excepto cuando exista un pacto entre los copropietarios para no disolver el condominio y conservar la cosa indivisa.
Este pacto de no disolver el condominio no puede ser superior a 10 años y podrá ser prorrogado por nuevo acuerdo.
¿CÓMO SE DISUELVE UN PROINDIVISO DIVISIBLE?
Cuando es un proindiviso divisible, siempre es preferible alcanzar un acuerdo con el resto de propietarios para extinguir el condominio.
Así pues, los mismos copropietarios deberán firmar un contrato divisorio, que recogerá los acuerdos alcanzados por los propietarios, siendo recomendable que dicho contrato se recoja ante notario mediante la escritura de extinción del condominio.
Para iniciar la negociación, aconsejamos enviar carta certificada o requerimiento mediante burofax, desde el bufete de abogados para que el resto tomen conciencia de que el asunto va en serio y demostrar la buena fe en el posterior proceso judicial, si lo hubiera.
De este modo, si hay acuerdo, se procede a dividir el bien común y adjudicando cada parte a cada uno de los copropietarios.
La otra opción es vender el bien a un tercero y repartir los beneficios en proporción a las cuotas para deshacerse de él.
Para ello recomendamos realizar una tasación por un tercero independiente, a ser posible con empresa tasadora de reconocido prestigio o profesional cualificado.
En caso de no alcanzar un acuerdo entre los copropietarios, se solucionará mediante procedimiento judicial para deshacerlo.
¿CÓMO SE DISUELVE UN PROINDIVISO NO DIVISIBLE?
Para los casos de bienes indivisibles, el artículo 404 del Código Civil establece: “Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.”
En resumen, si no se puede dividir, y no hay acuerdo para que alguno de los copropietarios se lo quede pagando al resto su parte: se debe vender y repartir el precio.
PROCESO JUDICIAL DE EXTINCIÓN DE CONDOMINIO O DIVISIÓN DE COSA EN COMÚN
Se necesita abogado y procurador para el procedimiento de extinción de condominio o división de cosa en común.
La demanda se presentará en el Juzgado o partido judicial dónde radique la finca. Y esencialmente se expresará y justificará que:
- Se es dueño, aportando la escritura o título de propiedad (herencia, compraventa, etc)
- Queremos extinguir la copropiedad
- Hemos realizado una tasación
- Y que hemos propuesto previamente por escrito de forma fehaciente un acuerdo amistoso sin que haya habido respuesta o la respuesta haya sido negativa o de pretensiones infundadas.
Por ello es muy importante el requerimiento previo por escrito, para demostrar la buena fe.
En el caso de que los “copropietarios” no lleguen a un acuerdo para vender o para que unos se lo adjudique pagando al resto su parte, el bien deberá salir a subasta pública y cualquiera de los copropietarios puede participar.
En AGP Asesores somos especialistas en derecho civil y podemos ayudarte a extinguir la copropiedad, tanto extrajudicialmente como judicialmente.
