¿QUÉ SON LOS VICIOS OCULTOS?
Los vicios ocultos son defectos de cierta gravedad, que impiden la utilización o aprovechamiento completo de un bien. Pueden afectar tanto a bienes muebles como inmuebles.
Así, el vicio oculto no inutilizará la cosa sobre la que pese, ya que en caso contrario estaríamos ante otro tipo de daños y tendríamos que reclamar por medio de otras acciones.
Pese a ello, es necesario que el desperfecto sea de tal entidad que impida el uso natural de la cosa o que, en caso de haberse conocido, hubiera determinado que no se realizara la compraventa o esta se realizara en diferentes condiciones.
Por otro lado, y como se entiende del propio nombre, los vicios ocultos no deben ser perceptibles a simple vista. La clave está en que el comprador no pueda detectarlos en el momento de la entrega.
De hecho, en determinadas ocasiones la jurisprudencia ha considerado que la experiencia profesional del comprador puede invalidar la apreciación de un vicio oculto.
En el artículo de hoy nos vamos a centrar en los vicios ocultos en la compraventa de vivienda.
REQUISITOS PARA PODER RECLAMAR POR VICIOS OCULTOS EN LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA
De lo antedicho se pueden derivar los tres requisitos básicos de los vicios ocultos:
- Que el daño sea previo a la compraventa. Si el vendedor pudiera demostrar que el daño no existía antes de la adquisición, o si bien el comprador no puede demostrar que el daño sea preexistente, la reclamación fracasará.
- Que el daño sea grave. Es necesario que, de haberlo conocido, el comprador no hubiera cerrado el negocio, o hubiera negociado un precio inferior.
- Que el daño esté oculto. En caso de que el defecto sea fácilmente detectable el comprador no tendrá derecho a reclamar.
¿QUÉ HACER SI ENCONTRAMOS UN VICIO OCULTO? ¿A QUIÉN DEBO RECLAMAR?
- Compraventa de obra nueva
Lo primero que haremos será solicitar un informe de un técnico cualificado (arquitecto o arquitecto técnico) para que valore la naturaleza del daño.
Una vez realizado el informe, se estipulará si las causas son imputables a defectos de la construcción o se trata de un mal uso de la vivienda, pues de ello dependerá la responsabilidad del arreglo de los desperfectos.
Los agentes que intervinieron en la construcción (el promotor, el constructor, el arquitecto…) son los sujetos obligados a responder por los daños que produzcan los vicios ocultos de construcción.
Al tratarse de desperfectos que no se apreciaban en el momento previo a la entrega de la obra, la ley les obliga a suscribir varios seguros que garanticen su responsabilidad.
- Compraventa de segunda mano:
Si, tras la compra de una vivienda de segunda mano, nos encontramos con un defecto que hace inviable el uso del inmueble, o disminuye su valor, deberemos informar rápidamente al vendedor o a la comunidad de propietarios, en función del tipo de defecto que se trate.
- Arrendamiento:
Para que el inquilino esté exento de responsabilidad de los vicios ocultos o defectos, estos deben existir en el momento del otorgamiento del contrato y no poder ser apreciados a simple vista.
En estos casos, será el arrendador/propietario quien queda obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviera la vivienda alquilada y, en función de la naturaleza del defecto, éste podrá reclamar a la comunidad de propietarios.
LOS PLAZOS PARA RECLAMAR VICIOS OCULTOS EN VIVIENDAS
Existen plazos para reclamar dependiendo del tipo de vicio oculto:
- Compraventa de obra nueva:
En el caso de que los vicios ocultos se encuentren en viviendas de nueva edificación, los plazos para reclamarlos no se someterán al Código Civil sino a la Ley de Ordenación de la Edificación, ya que serán considerados defectos constructivos. De este modo:
- Plazo de 10 años: vicios ocultos de la construcción en la cimentación y estructura que afecten a la estabilidad del edificio como, por ejemplo, la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales.
- Plazo de 3 años: vicios ocultos de la construcción que afecten a la habitabilidad como, por ejemplo, las instalaciones, el ruido, las telecomunicaciones, el aislamiento térmico…
- Plazo de 1 año: vicios ocultos de la construcción que afecten a elementos de terminación o acabado del edificio como, por ejemplo, pintura, azulejos, solado…
- Compraventa de segunda mano:
Desde el momento de la firma de la escritura de la compraventa existe un plazo de seis meses para reclamar el saneamiento de la vivienda por vicios ocultos al vendedor.
Las compraventas entre particulares no están sometidas a las garantías propias de las compraventas entre consumidores y profesionales.
En lugar de aplicarse la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, en estos casos el comprador solo queda protegido por el Código Civil.
El Código Civil no aplica un régimen de protección específica, ya que considera que el negocio se celebra inter pares. De modo que permite que los particulares ejerciten tres tipos de acciones:
- Redhibitoria: permite al comprador desistir del contrato (artículo 1486 del Código Civil).
- Quanti minoris: lo que permite es minorar el precio del bien (artículo 1484 del Código Civil).
- Saneamiento: permite al comprador exigir al vendedor la adecuación de la cosa para el fin al que se la destina (artículo 1484 del Código Civil).
Para todas estas actuaciones, es imprescindible estar asesorado por un abogado.
En un primer lugar, se podrá tratar de pactar los arreglos o el saneamiento mediante acuerdo extrajudicial. En caso de no llegar a un acuerdo, se deberá acudir al auxilio judicial.
LA RECLAMACIÓN DE VICIOS OCULTOS
Como hemos visto, los plazos para reclamar son distintos en función de si es obra nueva o segunda mano.
Hay que tener en cuenta también que, en función de los costes de la compraventa, la reclamación judicial por vicios ocultos puede resultar antieconómica cuando sea necesario contratar peritos o especialistas que certifiquen su existencia, sobre todo para aquellos bienes con un coste relativamente bajo.
No obstante, en muchos casos la mera reclamación extrajudicial por vía de un abogado especialista puede ser suficiente para que el vendedor acepte hacerse cargo de la reparación o minore el precio de venta, sin necesitar acudir a juicio.
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