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¿Quieres alquilar tu vivienda con fines turísiticos y tu comunidad de propietarios no te lo permite? Según la reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba: NO

La Audiencia Provincial de Córdoba ha ratificado la sentencia que declaraba la nulidad del acuerdo adoptado por una Junta de propietarios que vetaba que los vecinos pudiesen destinar su vivienda a los cada vez más comunes apartamentos turísticos.

ANTECEDENTES DEL CASO 

En el presente caso, una vecina de un edificio residencial interpuso una demanda de juicio ordinario contra la comunidad de propietarios bajo la única finalidad de que se declarase la nulidad del acuerdo sexto adoptado por la Junta General Ordinaria de propietarios que prohibía el establecimiento de apartamentos turísticos (acuerdo aprobado por tres quintas partes del quorum exigido).

Según la actora, el aludido acuerdo resultaba ser contrario a la Ley y a los Estatutos de la Comunidad (art. 18.1 a) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (en adelante, LPH) y, a su juicio, fue adoptado con manifiesto abuso de derecho por parte de la comunidad de propietarios, constituyendo, en sí mismo, un grave perjuicio para ella, quien, legalmente, no tenía obligación jurídica alguna de soportarlo (art. 18.1 c) de la LPH.

Fruto de lo anterior, el Juzgado de Primera Instancia n.º 7 de Córdoba estimó la demanda planteada por la vecina y declaró la nulidad del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios que prohibía que los comuneros pudiesen destinar su vivienda a apartamentos turísticos.

APRECIACIÓN POR EL TRIBUNAL: LA NORMA PODRÍA SER MÁS CLARA

La cuestión a discernir en este pleito era si la comunidad de propietarios demandada tenía potestad para prohibir que una vivienda pudiera explotarse como apartamento turístico o tan sólo condicionar ese uso.

En el caso de Andalucía, esta actividad está regulada por la Ley del Turismo de Andalucía (2011), el decreto de apartamentos turísticos (2010) y el decreto de las viviendas con fines turísticos (2016).

El Magistrado-Juez, tras reconocer que el presente litigio se limitaba a realizar una minuciosa interpretación del art. 17.12 de la LPH reprochó al legislador su “deficiente trabajo” realizado en la reforma de tal precepto y auguró que tendría que ser el propio Tribunal Supremo quien, en unos años, pusiese fin a las futuras discrepancias entre las distintas resoluciones de las Audiencias Provinciales.

En concreto, según el Juzgador de instancia, la redacción final del texto legal ha creado una “importante duda jurídica” que obligará a los propietarios y a las comunidades a acudir a los Juzgados y Tribunales, y serán estos los que, caso por caso, tendrán que interpretar la norma “para intentar adivinar cuál fue la voluntad del legislador”.

Considera que una comunidad de propietarios no puede vetar “de forma general e injustificada” una actividad en principio “perfectamente legal y lícita”.

Haciendo una interpretación literal, el juez recuerda que el citado precepto utiliza los verbos ‘limitar’ y ‘condicionar’, por lo que una comunidad -con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios- puede restringir pero no prohibir el alquiler de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística tal como se describe en la Ley de arrendamientos urbanos.

Establecida la diferencia entre prohibir y limitar, el debate jurídico no resuelto es qué clase de condicionantes pueden acordar las comunidades en relación con las viviendas turísticas.

La sentencia, recuerda que existe un criterio jurisprudencial que impone una interpretación restrictiva de las limitaciones al derecho de propiedad.

En concreto, como ha declarado nuestro Alto Tribunal en distintas ocasiones, “el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (art. 33 de la CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deberán ser interpretadas de un modo restrictivo”.

Así pues, en palabras de la AP de Córdoba, “entendemos que lo mismo se ha de predicar de las normas que puedan incidir en ese derecho de propiedad. Han de ser claras y, en otro caso, no cabe hacer una interpretación extensiva o correctora de su sentido ordinario”.

En el caso al acuerdo al que aquí nos referimos “no es que se limite la actividad, sino que prohíbe en base a una redacción que cuando menos suscita dudas”, alerta la Sala.

Las restricciones, por tanto, deben interpretarse de forma limitada.

Apuntalada su interpretación sobre la Ley de propiedad horizontal, invoca la jurisprudencia del Tribunal Supremo para recordar que los propietarios tienen las máximas posibilidades de realizar en sus inmuebles las actividades que consideren oportuno mientras no quebrante alguna prohibición legal.

¿Es el alquiler turístico una actividad molesta y como tal puede prohibirse?

Es una pregunta que se formula el Magistrado y admite que un «irregular uso» del apartamento por parte del propietario puede incordiar al resto de los vecinos, si bien se apresura a indicar que dicha actividad no es molesta per se.

En este sentido, indica que la Ley de propiedad horizontal ya prevé la posibilidad de privar del uso de la vivienda al dueño cuando existen ruidos de entidad.

Así las cosas, destinar un apartamento a arrendamiento turístico, o ponerlo en alquiler residencial o utilizarlo como morada del propietario, no son actividades que en abstracto sean contrarias a la normal convivencia dentro del régimen de propiedad horizontal, ni tampoco son actividades incívica, molestas, nocivas o peligrosas.

Señala el Magistrado que el trasiego de los ocupantes, normalmente de fines de semana, no tiene por qué ser mayor que el que se produzca a diario como consecuencia de que habiten un número elevado de personas tanto en régimen de propiedad o en alquiler residencial. Las conductas incívicas pueden provenir de cualquiera de las formas de ocupación del inmueble que hemos mencionado.

Por ello, el magistrado considera que «habrá que estar al caso concreto para decidir si la actividad turística de un elemento privativo dentro del inmueble altera la normal convivencia a través de conductas incívicas continuadas y graves», pero en modo alguno se puede prohibir «de forma general e injustificada una actividad en principio perfectamente legal y lícita».

No podemos ignorar, aunque algunos parece que lo olvidan, que el derecho a la propiedad privada y a la libertad de empresa son derechos fundamentales y conforme a la constitución no pueden ser restringidos o limitados si no es mediante una norma con rango de ley.